6098
SAYILI TBK m. 302 İLE KİRAYA VERENE YÜKLENEN VERGİ VE BENZERİ YÜKÜMLÜLÜKLERE
KATLANMA YÜKÜMLÜLÜĞÜNÜN KAPSAMI VE BU KAPSAMDA KİRA STOPAJININ KİME
YÜKLETİLECEĞİ SORUNU
6098
sayılı
TBK m.302’de kiraya verenin ikinci borcu olan vergi ve benzer yükümlülüklere katlanma borcu, “Kiralananla ilgili
zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülüklere, aksi kararlaştırılmamış veya
kanunda öngörülmemiş ise, kiraya veren katlanır.”
Şeklinde düzenlenmiş olup, kiralanana malik olmaktan kaynaklanan tüm
yükümlülükler kanunda açıkça öngörülmedikçe yahut taraflarca aksi
kararlaştırılmadıkça kiraya verenin yükümlülükleri arasında sayılmıştır. Başka
bir deyişle, bu madde ile düzenlenen kiralananla ilgili zorunlu sigorta, vergi
ve benzeri yükümlülüklerden kasıt kiralananın kullanılmasından değil,
kiralananın kendisinden kaynaklanan asıl giderlerdir. (Y.3.H.D. 11.12.2018 t. 2018/ 6066 E.,2018/12636 K.)
Madde metninin en
önemli özelliklerinden birisi de kural olarak sigorta, vergi ve benzeri
yükümlülüklere katlanma hususunda kural olarak kiraya veren sorumlu tutulmuşsa
da taraflarca bu hususta farklı düzenlemeler ile kiracının sorumluluğuna
gidileceğine dair kira sözleşmesinde düzenleme yapılabilmesine imkan
tanınmasıdır. Bu hususta Yargıtay,
·
Davada dayanılan ve hükme esas alınan,
yenilenerek en son 01.03.2014 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli yazılı kira
sözleşmesinin yapıldığında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kiralananın şimdiki
durumunun 27.612 m2 arsa olduğu otomobil teşhiri, satışı, servisi ve otopark
olarak kullanılacağı belirtilmiş olup, kira sözleşmesinin özel şartlar
bölümünün 6. maddesinde "emlak vergisi ve çevre temizlik vergisi kiracıya
aittir" düzenlenmesi kararlaştırılmıştır. Tarafların özgür iradesi ile
kararlaştırılan bu şart geçerli olup tarafları bağlar. (Y.3.H.D. 05/03/2018 tarih, 2017/2696 E.; 2018/1996 K.)
Madde
metni incelendiğinde; kiralanana yüklenecek sigorta, vergi ve benzeri
yükümlülükler kiralananla ilgili olmak ve yapılması yasalarca zorunlu kılınmış
olmak şartı aranmış olup, “zorunlu” olma niteliğinde olmayan kiralamalar için
kiraya veren sorumlu tutulamayacaktır.
Özellikle vergi yükümlülüklerinde tarafların
anlaşması, devletin vergi alacağını talep edeceği muhatabını değiştirmemekteyse
de bu yöndeki aksi bir anlaşmanın varlığı yani herhangi bir vergisel
yükümlülüğe kiracının katlanacağına dair bir anlaşma kiraya veren tarafından
kiracıya bu bedelin ödenmek zorunda kalınması halinde rücu hakkı vermektedir.
Bu hususta Yargıtay,
·
Taraflar arasında uyuşmazlık bulunmayan …
başlangıç tarihli bir yıl süreli kira sözleşmesinin özel şartlar üçüncü
maddesinde stopajın kiracı tarafından ödeneceği kararlaştırılmış olmakla TBK
'nun maddesi gereği vergi ve benzeri yükümlülüklere katlanma borcu davalı
kiracıya yüklenmiştir. Somut olayda; stopaj bedellerinden esasen davalı
kiracının sorumlu olduğu ancak ödeme yapmadığı ve stopaj bedellerinin davacı
kiraya veren tarafından ödendiği anlaşılmaktadır. Mahkemece stopaj bedelinden
davalı kiracının sorumlu olduğu ancak ödemediği hususu dikkate alınarak
davacının ödediği stopaj bedelinin hüküm altına alınması gerekirken yazılı
şekilde eksik inceleme ile bu talep açısından davanın reddine karar verilmesi
usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir. (Y.3.H.D. 11.12.2018 tarih, 2018/ 6066 E.;
2018 / 12636 K.)
Ancak bu giderlerin ödenmemesi nedeniyle
tahliye istenebilmesi mümkün değildir. Bu alacaklar genel hükümler dairesinde
kiracıdan talep edilebilir. Bu hususta Yargıtay,
·
Davacı vekili 01.03.2014 başlangıç tarihli ve
10 yıl süreli kira sözleşmesinin özel şartlar bölümünün 6.maddesine dayanarak
03.06.2015 tarihinde tahliye istekli icra takibi ile istenen emlak ve çevre
temizlik vergisi tutarı 2.201.810 TL. nin ödenmediğini, icra takibine yapılan
itirazın haksız olduğunu belirterek itirazın iptalini ve temerrüt nedeniyle
kiralananın tahliyesini istemiştir. Davalı vekili davalı şirketin kira
ilişkisinin başladığı 01.07.1996 tarihinden beri hiç emlak vergisi ödemediğini
sözleşmede belirtilen bina vergisinin ödediğini, sözleşmede belirtilen bina
vergisini ödediğini kaldıki emlak ve çevre temizlik vergisi kira bedelinden
sayılan yan giderlerden olmadığından temerrüde esas alınmayacağını, davanın
reddini savunmuştur. Türk Borçlar Kanunu'nun 302 ve
303. maddesinde bahsedilen zorunlu sigorta vergi ve benzeri yükümlülükler ve
giderler eşyanın kiralanmasından ve kullanılmasından bağımsız kiralananın
kendisinden kaynaklanan giderlerdir. Bu hususu düzenleyen Türk Borçlar
Kanunu'nun 303 ve 341.maddelerindeki ifadelerden yan giderlerin kiralananın
kullanımıyla doğrudan ilgili olması gerektiği sonucuna varılmaktadır. Türk
Borçlar Kanunu'nun 302. maddesinde sözü edilen kiralananla ilgili zorunlu
sigorta, vergi ve benzeri yükümlülükler ise kiralananın kullanılmasından değil
kiralananın kendisinden kaynaklanan asıl giderlerden olup Türk Borçlar
Kanunu'nun 303 ve 315. maddelerinde bahsedilen yan giderlerden kabul edilemez.
Bu gibi giderlere ilişkin yükümlülüklerin sözleşme ile kiracıya yükletilmesi
onların kira bedelinin bir parçası olduğunun kabulünü gerektirmez. Kira
bedelinden sayılmayan bu giderlerin ödenmemesi temerrüte esas alınamaz. Bu
nedenle Türk Borçlar Kanunu'nun 315.maddesine dayanılarak tahliye istenemez.
Ancak genel hükümlere göre alacak şeklinde kiracıdan tahsili istenebilir.
Açıklanan bu maddi ve hukuki olgular karşısında temerrüt hukuksal nedenine
dayalı tahliye davasının reddi gerekirken kiralananın tahliyesine karar
verilmesi usul ve yasaya aykırıdır. (Y.6.H.D. 20.09.2016 tarih,
2016/5242 E.; 2016/5299 K.)
·
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 302.
maddesinde vergi ve benzeri yükümlülüklere katlanma borcu, aynı Kanun'un 303.
maddesinde kiralananın kullanımıyla ilgili olan yan giderlere katlanma
borcundan ayrı olarak düzenlenmiş ve yan giderlere dahil edilmemiştir. Emlak,
çevre temizlik v.s. vergiler kiralananın kullanılması karşılığı olmayıp,
idarece yapılan bir hizmetin karşılığı olarak idareye ödenmesi gereken bir
yükümlülüktür. Bu itibarla kiralananın kullanımıyla ilgili olan yan giderlerden
ayrılmıştır. Nitekim Türk Borçlar Kanunu'nun 315. maddesinde kira bedeli veya
yan giderlerin ödenmemesinin temerrüde esas olacağı kabul edilmişken, vergi ve
benzeri yükümlülükler bu madde kapsamına alınmamıştır. Kanundaki düzenlemenin
aksine, vergi borçlarının ödenmemesinin de temerrüde, akdin feshine ve
tahliyeye mesnet olarak kabul edilmesinin, kanunun hükmüne açıkca aykırı
düşeceğinin anlaşılması karşısında düzeltme dileğinde ileri sürülen sebepler
HUMK.nun 440.nci maddesindeki yazılı hallerden hiç birisine uymadığından vaki
düzeltme isteğinin REDDİNE (Y. 3. HD. 04.04.2017 T. E:
9272, K: 4570)
Taraflarca vergi ve diğer yan yükümlülüklerin
kiracı tarafından karşılanacağı kararlaştırılmış olsa da, bu hususta yargılama
yapan mahkemece talep edilen yükümlülüğün taşınmazdan kaynaklandığını
araştırmalıdır. İlgili taşınmazdan kaynaklandığı tespit edilemeyen diğer
yükümlülüklerin kiracıya yükletilmesi mümkün değildir. Bu hususta bir bölge
adliye mahkemesi kararında;
·
Her ne kadar taraflar arasındaki sözleşmenin
5/b maddesinde resmi mercilerce kesilecek her türlü borç, ceza, tazminat ve
giderlerin kiracıya ait olduğu belirtilmiş ise de, söz konusu cezanın
tahakkukunun davalının kullanımıyla ilgisi iddia ve ispat edilemediğinden,
sözleşmenin 5/b maddesinin somut olayda uygulanabilir olmadığı kanaatine
varılmıştır. (İstanbul B.A.M. 16. HD. 11.10.2019 tarih, 2017 / 2395 E., 2019 / 2065 K.)
Yine
bu hususta Yargıtay,
·
Türk Borçlar Kanunu'nun 302.maddesi uyarınca
kiraya verenin ödemesi gereken vergi yükümlülüğünü kiracı kira sözleşmesindeki
düzenleme ile üzerine aldığına göre kiraya verenin ödediği emlak vergilerinin
hangilerinin davalının kiracı olduğu yere ait olduğu tespit edilmeden yazılı
şekilde itirazın iptaline karar verilmesi de isabetsiz olmuştur.
(Y.6.H.D. 20.09.2016 tarih, 2016/5242 E.; 2016/5299 K.) şeklinde
içtihat ederek mahkemeye bu konuda araştırma yükümlülüğü yüklemiştir.
193 Sayılı Gelir Vergisi Kanununun 70.
maddesinde, kira gelirleri de, Gayrimenkul Sermaye iradı olarak
değerlendirilmiş ve gelir vergisine tabi tutulmuştur. Yasanın 94. maddesi ise
“Kamu idare ve müesseseleri, iktisadi kamu müesseseleri, sair kurumlar, ticaret
şirketleri, iş ortaklıkları, dernekler, vakıflar, dernek ve vakıfların iktisadi
işletmeleri, kooperatifler, yatırım fonu yönetenler, gerçek gelirlerini beyan
etmeye mecbur olan ticaret ve serbest meslek erbabı, zirai kazançlarını bilanço
veya zirai işletme hesabı esasına göre tespit eden çiftçiler ........ 70 inci
maddede yazılı mal ve hakların kiralanması karşılığı yapılan sayılan ödemeleri
.... nakden veya hesaben yaptıkları sırada, istihkak sahiplerinin gelir
vergilerine mahsuben tevkifat yapmaya mecburdurlar.” düzenlenmesine yer
verilmiştir. Görüldüğü üzere 193 Sayılı yasa hükümlerine göre, işyeri kirasında
gelir vergisini tevkifat yaparak
kiracının ödeyeceği, vergi sorumlusunun kiracı olduğu, açıktır. Ayrıca 213
Sayılı yasanın 8. maddesi Mükellef, vergi kanunlarına göre kendisine vergi
borcu terettübeden gerçek veya tüzel kişidir. Vergi sorumlusu, verginin
ödenmesi bakımından, alacaklı vergi dairesine karşı muhatap olan kişidir. Vergi
kanunlariyle kabul edilen haller müstesna olmak üzere, mükellefiyete veya vergi
sorumluluğuna mütaallik özel mukaveleler vergi dairelerini bağlamaz. Bu kanunun
müteakip maddelerinde geçen "mükellef" tabiri vergi sorumlularına da
şamildir.” Düzenlemesine yer verilmiştir. Bu nedenle vergi borcundan işyeri kiralarında kiracının sorumlu olduğu sabit
olduğu gibi, kiracı tarafından tevkifatın yapılmaması yahut sözleşmede aksine
hüküm belirlenmesi, kiracıyı sorumluluktan da kurtarmaz. (Y. 6. HD. 21.05.2012 T. E: 2012/6054, K: 7574)
Ancak bu kural, vergi dairesinin stopaj alacağını talep edeceği muhatap
açısından önem arzetmekte olup, vergi hukukunun muhatabı açısından düzenlenmiş
olan 6098 s.TBK m.302’deki vergi ve diğer yükümlülüklerden aksi
kararlaştırılmamışsa kiraya verenin sorumlu olması ilkesine ters bir düzenleme
değildir. 6098 s. TBK m.302’de “taraflar arasındaki özel borç ilişkilerinde,
tarafların stopajdan kaynaklı olarak kira bedelinin nasıl tespit edileceğine
dair hükümler koymuştur. 193 s. Gelir Vergisi Kanunu ise, vergi dairesinin bu
alacağı kimden talep edebileceğine dair bir düzenlemedir.
Başka bir deyişle,
·
Kiraya veren açıkça kira bedelini net kira
olarak belirlemişse, ister sözleşme ile stopajın kiracı tarafından ödeneceği
belirlensin ister belirlenmesin bu tutara ek olarak stopaj bedeli de
eklenecektir.
·
Açıkça kira bedelinin net kira olduğu
yazılmamışsa belirlenen kira; stopajın da dahil olduğu brüt kira olacağı kabul
edilir. Yani açıkça belirlenen kiranın net kira olduğu sözleşmede yazılmazsa
belirlenen kira tutarının içinde kiracının vergi dairesine ödeyeceği stopaj
miktarı da eklenerek belirlenmiş sayılır.
·
Ancak, kira sözleşmesi ile kiracıya stopaj
ödeme yükümlülüğü yüklenmesi halinde brüt kira değil, ayrıca ödenecek stopaj da
eklenerek kira miktarı belirlenecektir.
Görüldüğü üzere vergi ve diğer
yükümlülüklerin ödenmesi kapsamında özellikle stopaj yükümlülüğünün sözleşme
ile kiracıya yüklendiği hallerde kira bedelinin ne olacağı, böyle bir
sözleşmede madde yoksa kira bedelinin nasıl belirleneceği önem arzettiğinden bu
konuyu Yargıtay kararları ile detaylı olarak anlamakta fayda görüyorum. Şöyle
ki;
Bu hususta Yargıtay kira miktarının açıkça
net kira olarak belirlenmediği ve sözleşmede de stopajın kiracıya ait olduğu
hususunda bir hüküm bulunmaması halinde,
·
Takibe dayanak yapılan ve karara esas alınan
15.06.2010 başlangıç tarihli ve beş yıl süreli sözleşme konusunda taraflar
arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmede aylık kira bedeli 3.500,00
TL olarak belirlenmiş, bu bedelin net ya da brüt olduğu açıklanmamıştır. Her ne
kadar mahkemece; kira sözleşmesinde stopaj bedellerinin davacıya ait olduğuna
dair hüküm bulunmaması nazara alınarak karar verilmiş ise de, kira
sözleşmelerinde kararlaştırılan kira bedelinin net mi, yoksa brüt mü olduğunun
anlaşılamadığı hallerde, kararlaştırılan bedelin brüt olduğunun kabulü
gerekmektedir. TBK.nun 302.maddesi gereği vergi ve benzeri yükümlülüklere
kiraya veren katlanmalıdır. Bu durumda mahkemece; stopajın kararlaştırılan kira
bedelinin içinden kesilerek kalan miktar üzerinden hesaplama yapılarak alacağa
karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.(Y. 6. HD. 05.10.2016 T. E: 7352, K: 5694) şeklinde
içtihat ederek, bu halde stopaja kiraya veren katlanacak ve belirlenen kira
brüt kira yani stopaj dahil kira olarak kabul edilecektir. Yani belirlenen brüt
kiradan stopaj tutarı indirilerek kiracının ödeyeceği net kira belirlenecektir.
Yargıtay, kira miktarının açıkça net kira
olarak belirlenmediği ancak sözleşmede stopajın kiracıya ait olduğu hususunda
bir hüküm bulunması halinde,
·
Davacılar vekili özetle, taraflar arasında düzenlenen
01.03.2009 başlangıç tarihli kira sözleşmesine göre stopajın davalı kiracıya
ait olduğunu, kiracının kira bedelini eksik yatırdığını, ayrıca sözleşmeye göre
yıllık Tefe-Tüfe oranında artış yapmadığını belirterek stopaj nedeniyle eksik
yatırılan 6.521 TL ve yıllık artış farkından kaynaklanan 1.800 TL nin tahsilini
istemiştir. Davalı vekili sözleşmede yazılı kira bedelinin brüt olduğunu ve
artış maddesine göre 2010 yılında artış yapılacağını belirterek davanın reddini
savunmuştur. Mahkemece davanın reddine karar verilmiştir. Hükme esas alınan
01.03.2009 başlangıç tarihli ve 5 yıl süreli kira sözleşmesinin varlığı
konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmede aylık
kira bedeli 1.350 Tl olarak belirlenmiş, net veya brüt ibaresi yazılmamış,
sözleşmenin 6. maddesinde; "kiracı kontrat bitiminde kira bedelinin yıllık
Tefe-Tüfe ortalamasında artırmayı taahüt eder" 18. maddesinde;"stopaj
kiracıya aittir" şeklinde düzenleme bulunmaktadır. Bu düzenlemeler geçerli
olup tarafları bağlar. Mahkemece stopajın kiracıya ait olduğu dikkate alınarak
davacının alacağı hesaplanarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken
yazılı şekilde ödenen kira bedelinin brüt kira olduğu gerekçesiyle davanın
reddine karar verilmesi doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.(Y. 6. HD.
26.03.2015 T. E: 2014/7264, K: 3092) şeklinde içtihat etmiştir. Bu aşamada özellikle kısmi
ödemelerde stopajın kiracıya ait olduğunun belirlendiği hallerde kiracının
yapmış olduğu ödemelerden stopaj bedeli eklenerek kirada temerrüde düşüp
düşmediği hesap edilecektir.
Bu aşamada kiracı, eğer
stopaj bedelini ödemez ve bu bedeli vergi dairesine kiraya veren ödemek zorunda
kalır ise kiraya veren tarafından kiracıya rücu hakkı doğacaktır. Rücu edilen
stopaj bedelinin kiracı tarafından ödenmemesi bir temerrüt ve tahliye nedeni
olmayacak, genel hükümler dairesinde kiracıdan istenebilecektir. Bu hususta
Yargıtay,
·
Davalı vekili ise takipte istenen toplam
79230 TL kiraya itirazlarının olmadığını, istenen kira bedelinin brüt kira
bedeli olduğunu, davalı tarafından vergi beyannamesi verildiğini, buna göre
ödenmesi gereken vergi tutarının 15846 TL olduğunu, bu vergi borcunun borçlu
adına tahakkuk ettirildiğini, davalının brüt kira bedeli olan 79230 TL'den
vergi tutarı olan 15846 TL'yi mahsup ederek net kira bedelini ve bu miktara
tekabül eden vekalet ücreti, icra giderlerini süresi içerisinde ödediğini
belirterek davanın reddini istemiştir.Takipte istenen toplam 79230 TL kira
bedelinin brüt kira bedeli olduğu konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık
bulunmamaktadır. Yine uyuşmazlık konusu olmayan kira sözleşmesinin hususi
şartlar kısmının ikinci maddesine göre stopajın kiracıya ait olduğu
kararlaştırılmıştır.Bu durumda stopajın ödenmemiş olması temerrüt olgusunun
gerçekleşmesi sonucunu doğurmaz. Mahkemece yapılacak iş ödenmesi gereken net
kira bedelinin tespiti ile sonucuna göre karar vermektir. Hükmün bu nedenle
bozulması gerekmiştir.(Y. 6. HD. 26.01.2012 T. E: 2011/11810, K: 831)
Aynı
durum kiralayanın tacir olması halinde ödenecek KDV için de geçerlidir. Yani
kiralayanın tacir olması halinde ödenecek KDV olması halinde ve özel olarak
kira sözleşmesinde kiranın net kira olarak belirleneceği yazmıyorsa kiranın KDV
dahil olarak yani brüt kira olarak belirleneceği kabul edilmektedir. Bu hususta
Yargıtay,
·
Davacı dava dilekçesinde 01.11.2013
tarihinden itibaren geçerli olmak üzere aylık kira parasının brüt 12.000 TL
olarak tespitini istemiştir. Mahkemece bilirkişi raporu doğrultusunda aylık
kira parasının brüt 10.225 TL + KDV olarak tespitine karar verilmiş, hüküm
davalılar vekili tarafından temyiz edilmiştir. Mahkemece yapılan bilirkişi
incelemesi sonucunda alınan raporda 11.300 TL brüt kira bedelinin uygun olduğu
belirtilmiş mahkemece de belirlenen kira parasından yerleşik Yargıtay
uygulamasına göre "hak ve nesafet" indirimi yapılarak 10.225 TL brüt
kira parasına hükmedildiği, davacı kiralayanın şirket olması nedeniyle stopaj
değil KDV yükümlüsü olduğu ve belirlenen brüt 10.225 TL kira bedeli içinde KDV
de olduğu bu nedenle ayrıca KDV’ye hükmedilmek suretiyle kira bedelinin fazla
miktarda tespitine karar verilmesi doğru değilse de; Bu hususun düzeltilmesi
yeniden yargılamayı gerektirmediğinden hükmün 1. fıkrasından " brüt
10.225,00 TL + KDV olarak tespitine,” söz ve rakamları çıkartılarak yerine
“brüt 10.225,00 TL olarak tespitine," söz ve rakamlarının yazılması
suretiyle hükmün düzeltilmesine ve düzeltilmiş bu şekli ile ONANMASINA karar
verilmiştir. (Y. 6. HD. 30.09.2014 T. E: 2014/8609, K: 10641)
Yine
Yargıtay, kira bedelinin belirlenmesi davalarında da kiranın net kira olarak
belirlenemeyeceği, yeni belirlenecek kiranın brüt kira bedeli olarak
belirlenmesi gerektiğini içtihat etmiştir.
·
Davacı vekili dava dilekçesinde davalı Vakfın
taşınmazda 01.11.2007 başlangıç tarihli ve 5 yıl süreli sözleşme ile aylık net
20.000 TL bedelle kiracı olduğunu,5 yıllık Süre sona ermeden en son 28.243.33
TL kira bedeli ödendiğini, 5 yıllık sürenin dolmasından önce yeni dönem kira
parasının aylık net 40.000.-TL olarak ödenmesinin istendiğini, davalının ise
istenilen kirayı kabul etmeyip artışlı olarak aylık net 31.169.33.-TL olarak
yatırdığını belirterek 01.11.2012 tarihinde başlayan yeni dönem kira bedelinin
aylık net 50.000 TL olarak tesbitini istemiştir. 193 Sayılı Gelir Vergisi Kanunun 93.maddesi gereğince gayrimenkul
irad sahiplerinin ödemek zorunda olduğu vergiler stopaj yoluyla tahsil
edilmektedir. Kira parasının bir bölümünün stopaj ve fon kesintileri adı
altında,vergi dairelerine kiracı tarafından ödenmesi kiraya verenin gelir
vergisi yükümlülüğüne ait ve vergi yasalarınca düzenlenen bir konudur. Yakıt
parası,aydınlatma ,temizlik,sigorta veya doğrudan doğruya mecurun kullanımından
doğan masraf kalemlerinden olmayan vergi,kira parasının tesbitinde bir unsur
olarak dikkate alınmayacağından fon ve vergi stopajı düşürülerek “net” kira
parası tesbit edilemez. Somut olayda, bilirkişiler dava konusu kiralananın boş
olarak yeniden kiralanması halinde aylık brüt 50.000 TL getirebileceğini
belirlemişlerdir. Bu durumda bilirkişilerce aylık brüt olarak belirlenen 50.000
TL üzerinden davalının eski kiracı olması nedeniyle hak ve nesafete göre
indirim yapılması ve brüt olarak kira bedelinin tesbiti gerekirken bu hususlar
göz önünde tutulmadan yazılı şekilde hüküm kurulması doğru olmadığından hükmün
bozulması gerekmiştir. (Y. 6. HD. 07.07.2014 T. E: 2014/1099, K: 9005)
·
Davacı
vekili, taşınmazın 20.03.2013 tarihten itibaren kira bedelinin aylık 5.000
TL,yıllık 60.000 TL olarak tespitine karar verilmesini talep
etmiştir.Mahkemece,aylık kira bedelinin 20.3.2012 tarihinden itibaren 20.7.2017
tarihine kadar yıllık 50.000 TL olarak tespiti cihetine gidilmiş; hüküm davalı
vekilince temyiz edilmiştir. Dava, işyeri kirasının tesbitine ilişkin olup,
mahkemece kiranın net olarak tesbitine karar verilmiştir. Vergi yasaları
uyarınca kiralayanın mükellef olması ile kira parasının bir bölümünün vergi
dairesine kiracı tarafından ödenmesi vergi hukukunda düzenlenen bir konu olup,
vergi kira parasının tesbitinde unsur değildir. Kira parasının içinde Katma Değer
Vergisinin de bulunduğu, fon ve vergi stopajı indirilerek kira parası tesbit
edilemeyeceği gözetildiğinde, kiranın brüt olarak tesbitine karar verilmesi
gerekirken, mahkemece net mi brüt mü olduğu belirtilmeden tesbit kararı
verilmiş olması bozma nedenidir.(Y.
6. HD. 02.07.2014 T. E: 2013/13110, K: 8857)
Burada çözülmesi gereken diğer bir sorun da; eksik ödemeler
nedeniyle işlenen faizin hesabında da brüt kiranın mı net kiranın mı faize esas
alınacak tutarın belirlenmesinde dikkate alınacağı konusudur ki Yargıtay bu
hususta;
·
Gelir
Vergisi Kanununun 70. maddesi işyeri kiralama işlemi nedeniyle gayrimenkul
sermaye iradı elde edilen hallerde kazançların vergilendirilmesinde stopaj
usulünü getirmiştir. Stopaj, kira bedelinden yasada belirtilen orandaki
miktarın kiracı tarafından kiralayan adına Vergi Dairesine ödenmesi gereken
meblağdır. Stopajda yükümlü kiralayan, sorumlu ise kiracıdır. Bu nedenle
Mahkemece mevzuata uygun şekilde net kira bedeli hesap edilerek, faiz hesabının
da bu net kiralar üzerinden hesaplanması gerekirken, infazda da tereddüt
yaratacak şekilde yetersiz bilirkişi raporu doğrultusunda brüt kira bedeli
üzerinden karar verilmesi doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.(Y. 6. HD. 15.04.2014 T. E:
2013/12350, K: 4971) şeklinde içtihat ederek ödenmeyen kira bedellerine faiz
işletildiğinde net kira bedeli belirlenerek bu tutar üzerinden faiz işletilmesi
gerektiğine hükmetmiştir.
Kira
bedelinin taraflardan birisinin KDV yükümlüsü olarak tespit edildiği, ancak
daha sonra kiralayanın değişip KDV yükümlüsü değil de stopaj ödemekle yükümlü
olması halinde ya da durumun tam tersi olduğu yani kiralayanın vergi
yükümlülüğünün değiştiği hallerde ödenecek kira bedelinin KDV ve stopaj
yönünden nasıl belirleneceğinin tespiti de uygulamada sorun yaratmaktadır. Bu
hususta Yargıtay,
·
Davalı
kiracı ve önceki malik Uzunoğlu Yapı Malz.Gıda San.Tic.Ltd.Şti. arasında
düzenlenen 15.01.2010 başlangıç tarihli ve on yıl süreli kira sözleşmesiyle
anılan şirkete ait taşınmazın davalıya kiralandığı sözleşmede aylık kira
bedelinin 4000.-TL + KDV olarak kararlaştırıldığı ve önceki malik şirkete kira
bedelinin kiracı tarafından 4000.-TL net Kira + % 18 KDV 720.-TL olarak
ödendiği konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Uyuşmazlık
Kurumlar Vergisine tabi kiralayan tarafından kiralananın gelir vergisine tabi
davacıya satılması durumunda ödenecek kira miktarının hangi miktar olması
gerektiği konusundadır. Kiralayan Kurumlar Vergisine tabi ise kira parası kira
bedeli + KDV olarak belirlenir. İlk kiralayan Kurumlar Vergisine tabi iken
kiralanan gelir vergisine tabi bir kişiye geçmiş ise kira ödemesi Gelir Vergisi
Kanununun 94. maddesine göre stopaja tabi olacaktır. Yani artık kiracı KDV
ödeme sorumlusu olmayacak, net kira bedeli + stopaj ödemekle sorumlu olacaktır.
O halde KDV sorumluluğu kalkınca kiracının ödemesi gereken miktar sözleşmede
belirlenen 4000.-TL net kira bedeli + stopajdır. Aksinin yani davalının
bildirdiği gibi stopaj dahil aylık kira bedelinin 4000.-TL olarak kabulü
kiracının kira miktarını düşürmesi demek olur. Bu durumda mahkemece aylık net
kira parasının davacının talebi ile bağlı kalınarak 3920.-TL olarak tespitine
ve Ekim 2010 kira bedelinden eksik yatırılan 720.-TL'nin davalıdan tahsiline
karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmadığından
hükmün bozulması gerekmiştir.(Y. 6. HD. 22.05.2012 T. E: 2012/3293, K: 7668) şeklinde içtihat ederek kira bedeline ek olarak belirlenen KDV
tutarından kalan tutarın her şekilde mutlaka NET KİRA olarak belirleneceği, belirlenmiş
net kiraya ek olarak artık KDV yerine stopaj ödenecekse stopaj bedelinin ayrıca
maliyeye ödenmesi gerektiğini, kiralayanın vergi yükümlülüğünün değişmesi
nedeniyle ödenen stopaj tutarının KDV’den çok olması halinin net kiradan
düşülemeyeceğine karar vermiştir.
Stopaj
ödemelerinden kaçınmak için uygulamada tarafların imzaladığı daha düşük bedelli
ve gerçek iradelere uygun iki sözleşmenin düzenlenmesi hali uygulamada oldukça
yaygındır. Bu tip durumlarda sözleşmelerden hangisine itibar edileceği hususunda
Yargıtay,
·
Taraflar arasındaki uyuşmazlık aynı taşınmaz için düzenlenmiş 01.08.2008
başlangıç tarihli, aylık 2083 TL ve aylık 500 TL bedelli sözleşmelerden
hangisine itibar edileceği noktasındadır. Her iki sözleşmedeki imzaların
taraflara ait olduğu uyuşmazlık konusu değildir. Davacı davalının dershane
ruhsatı müracaatı sırasında kira bedelinin sıkıntı yaratacağı gerekçesi ile
düşük bedelli kira sözleşmesinin düzenlenmesi istemesi üzerine sözleşmenin
imzalandığını, daha sonra davalının asıl amacının düşük stopaj ödemek olduğunun
anlaşıldığını ileri sürmüştür. Ortada 2083 TL aylık bedelli bir kira sözleşmesi
var iken 500 TL düşük bedelli kira sözleşmesinin imzalanması hayatın olağan
akışına aykırıdır. Davalının dayandığı kira sözleşmesinin kira bedelini
belirlemenin dışında başka bir nedenle düzenlendiği ve muvazaalı olduğu
anlaşılmaktadır. Uyuşmazlığın tarafların gerçek iradesine uygun olarak
düzenlenen 01.08.2008 başlangıç tarihli ve 2083 TL bedelli kira sözleşmesi
uyarınca çözümlenmesi gerekirken, yeni bir kira bedeli tespiti ile yazılı
şekilde karar verilmesi doğru değildir. .(Y. 6. HD. 20.01.2014 T. E: 2013/16477, K: 564) içtihadıyla bu hususta
tarafların gerçek iradelerine en uygun olduğu tespit edilen yüksek kira
miktarlı sözleşmelere itibar edileceğini hükme bağlamıştır.
YAZAR: AV. YUSUF YEŞEREN
