BİR SÖZLEŞMENİN KİRA SÖZLEŞMESİ OLARAK TANIMLANMASI VE BUNA BAĞLANAN BAZI HUKUKİ SONUÇLARIN İNCELENMESİ

 

 

BİR SÖZLEŞMENİN KİRA SÖZLEŞMESİ OLARAK TANIMLANMASI VE BUNA BAĞLANAN BAZI HUKUKİ SONUÇLARIN İNCELENMESİ

 

 

Kira sözleşmesi 6098 s. TBK m.299’da “Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.” Şeklinde tanımlanmıştır. Görüleceği üzere bir kira sözleşmesinden bahsedebilmek için;

 

·         Sözleşmede bir kiralayan ve bir de kiracı olmak üzere iki taraf olacaktır. Kiralayan ya da kiracıların birden fazla gerçek ya da tüzel kişiden oluşması bu gerçeğe aykırılık teşkil etmez.

·         Kiralayan, kiraya verdiği şeyin belli bir süre ile sadece kullanılma hakkını kiralayabileceği gibi, kullanmayla beraber ondan yararlanılmasını yani hukuki semerelerinin de kiracıda bırakmayı da kabul edebilirken, kiracının borcu ise bu kiralamanın bedelini üstlendiği şekilde kiracıya ödemek yükümlülüğü altına girebilir.

 

Bu tanıma göre Yargıtay;

 

·          “Davacı ile davalı şirket arasında imzalanan 16/06/2014 başlangıç tarihli, günlük kira bedeli 225 TL olan 10 gün süreli sözleşme, araç kira sözleşmesi (taşınır kira sözleşmesi) olup taraflar arasındaki uyuşmazlığın TBK'nın 299 vd. maddeleri gereği çözümlenmesi gerekmektedir. Buna göre, Mahkemece, taraflar arasında geçerli olan kira sözleşmesi hükümleri de değerlendirilmek suretiyle kiralanan araçta meydana geldiği iddia edilen zarar ile davacının zararının belirlenmesi ve hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken; uyuşmazlığın niteliğinin tespitinde hataya düşülerek yazılı şekilde hüküm tesisi doğru değildir.” içtihadıyla araç kiralama ilişkilerinin kira sözleşmesi olduğunu ve 6098 s. TBK m.299 .vd hükümlerine göre çözümlenmesi gerektiğini (Y.3.H.D. 25.11.2020 tarih, Esas: 2020/10845; Karar: 2020/7085)

Uyuşmazlığa konu bir sözleşmenin yukarıda özellikleri açıkça belirlenmiş bir kira sözleşmesi kapsamında olup olmadığının tespit edilmesi oldukça önemlidir. Yargıtay, “Davacının delil olarak gösterdiği icra dosyası taraflar arasında kira ilişkisinin varlığı bakımından kesin delil teşkil etmediği gibi davalı bu icra dosyasında da kira ilişkisini açıkça kabul etmemiştir. Bu durumda; kira ilişkisinin varlığı, başlangıç tarihi ve süresi bakımından taraflar arasında bir çekişme bulunduğundan mahkemece bu hususlar üzerinde durularak tarafların bu konuda gösterecekleri tüm deliller toplandıktan sonra işin esası hakkında bir karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın kısmen kabulüne karar verilmesi doğru değildir.” (Y. 6. H.D.  16.01.2014 tarih, 2013/ 6723 E., 2014/432 K.) içtihadıyla bu hususta taraflar arasında bir çelişme varsa bu çelişmenin öncelikle giderildikten yani kira sözleşmesinin varlığı hakkında bir olumlu-olumsuz bir tespit yapıldıktan sonra diğer taleplerin dikkate alınması gerektiğini hükme bağlamıştır.  

 

Bir sözleşmenin kira sözleşmesine ait olup olmadığının tespiti, davanın açılacağı görevli mahkemenin tespiti, uygulanacak kanun maddeleri, arabuluculuk dava şartına bağlı olup olmadığı gibi diğer pek çok hukuki sorunu etkileyeceğinden oldukça önemlidir. Bu hususun önemini belirten bir Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararında

·         “Davanın asliye hukuk mahkemesinde görülerek taraflar arasında yapılan kira sözleşmesinin davacı üniversite bakımından da geçerli ve bağlayıcı olup olmadığının tartışılması, hukuken geçerli bir kira ilişkisinin varlığının saptanması hâlinde işgal ve kötü niyetli bir kullanım durumu olmayacağından davanın reddedilmesi, aksi hâlde ise ecrimisil isteği yönünden bir karar verilmesi gerekirken, sulh hukuk mahkemesi tarafından davacının isteminin farklı yasa ve koşullara tabi bulunan kira alacağı olarak nitelendirilerek karar verilmesi doğru görülmemiştir. ”(Y.H.G.K. 06.10.2020 tarih, 2020/8-242 E.; 2020/712  K.)

 

Görüleceği üzere, bir kira sözleşmesinin varlığının kabul edilmesi halinde sulh hukuk mahkemesinde kiraya ilişkin hükümler uygulanacakken, geçerli bir kira ilişkisinden bahsedilmemesi halinde ise bu defa asliye hukuk mahkemesinde ecrimisil adı verilen haksız işgale ait hukuk kuralları uygulanabilecektir. Yine kira ilişkisinin varlığından bahsedilecekse tahliye hükümleri yönünden dava değerlendirilebilecekken, geçerli bir kira ilişkisi olmadan bir zilyetliğe tecavüz varsa 3091 sayılı Taşınmaz Mal Zilyetliğine yapılan tecavüzlerine karşı mülki amirlikçe zilyetliğe tecavüzün son verilmesi ya da el atmanın önlenmesi davaları gündeme gelebilecektir. Bu hususta Yargıtay’da ;

 

·          davalının ibraz ettiği kira sözleşmesinin davacı bakımından da geçerli ve bağlayıcı olup olmadığının tartışılması, hukuken geçerli bir kira ilişkisinin varlığının saptanması hâlinde işgal ve kötü niyetli bir kullanım durumu olmayacağından davanın reddedilmesi, aksi hâlde ise el atmanın önlenmesi ve ecrimisil istekleri yönünden bir karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde görev nedeniyle davanın usulden reddine karar verilmesi doğru değildir. (Y. 3. HD. 30.05.2019 tarih, 2017/ 8612 E., 2019 / 5171 K.)

 

Kira sözleşmelerinin niteliği gereği bir sonu olması gerekmesi nedeniyle kira sözleşmesinin süresinin de belirlenmesi önem arz etmektedir.

6098 s. TBK sisteminde kira süresinin açık ve net bir süre olarak belirlenmesi gibi bir zorunluluk aranmamıştır. Başka bir deyişle, kira süresinin sona ereceği süre, kira sözleşmesinin varlığı için bir unsur olarak değerlendirilmemiştir. Bu hususta 6098 s. TBK m.300’de “ Kira sözleşmesi, belirli ve belirli olmayan bir süre için yapılabilir. Kararlaştırılan sürenin geçmesiyle herhangi bir bildirim olmaksızın sona erecek kira sözleşmesi belirli sürelidir; diğer kira sözleşmeleri belirli olmayan bir süre için yapılmış sayılır.” şeklinde düzenleme yapılarak kira sözleşmesinin belirli ya da belirsiz süreli olarak belirlenebileceğini hükme bağlamıştır. O halde bir sözleşme;

·         Açık veya örtülü biçimde bir süre belirlenmişse ve herhangi bir bildirim olmaksızın kararlaştırılan sürenin geçmesiyle sona erecek kira sözleşmesi belirli süreli kira sözleşmesidir. Başlangıcı belli süresi belli olan sözleşmelerdir (Ceran, Mithat: Kira Sözleşmesi ve Tahliye Davaları Ankara 2019, s. 130)

·         Bu nitelikte olmayan tüm sözleşmeler belirsiz süreli kira sözleşmesidir.

      Kira süresinin belirlenmesi, sözleşmenin sona ermesi, uzaması.. vs gibi diğer tüm hukuki sonuçları açısından oldukça önemlidir. Çünkü öncelikle bir kira sözleşmesinin belirli bir süre sonunda biteceği kabul edikten sonra, ona bağlanacak sonuçlar da başkaca hukuki sonuçlar doğuracaktır. Bu nedenle Yargıtay,

·          Davaya dayanak yapılan ve hükme esas alınan 28.09.2008 başlangıç tarihli ve beş yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kiralananın niteliğine göre sözleşme B.K.'nun adi kiraya ilişkin hükümlerine tabidir. Sözleşmenin 5. maddesinde "sözleşmenin geçerli olacağı süre sözleşme tarihinden itibaren 5 yıldır. Sürenin sona ermesinden 3 ay önce kiracı sözleşmeyi feshettiğini diğer tarafa yazılı olarak bildirmedikçe, sözleşme aynı şartlarla ve aynı süre için uzatılmış sayılacaktır." düzenlemesine yer verilmiş olup, bu düzenleme ile kiracıya 5 yıllık sürenin bitiminden 3 ay önce fesih iradesini bildirmediği takdirde sözleşmenin aynı koşullarda 5 yıl daha uzatma hakkı tanınmıştır. Kiracı sözleşmede kararlaştırılan sürede fesih hakkını kullanmadığından, sözleşme 28.09.2013 tarihinden itibaren 5 yıl süre ile yenilenmiş olup, sözleşmede kiracıya tanınan bu hak kiralayanın ihtarıyla tek taraflı olarak ortadan kaldırılamaz.” (Y. 6. HD. 09.12.2014 tarih, 2014/ 12102 E., 2014//13668 K. )

İçtihadıyla; belirli süreli kira sözleşmelerinde sözleşmenin bitiminden sonra sözleşmenin uzatılacağına dair yapılan anlaşmaların geçerli olacağını kabul etmiştir. Bu nedenle bir kira sözleşmesinin bitim tarihinin belli olması yahut belirlenebilir olması önemlidir.  

    Kira süresinin bitmesi, kira ilişkisinin bittiği anlamına gelmez. Bu nedenle bir kira sözleşmesinin süresinin bitiminden sonra taraflarca sözleşme feshedilmemişse, kira sözleşmesinin bitiminden sonraki döneme ait talepler de ecrimisil değil, yine kira hukukuna ait kurallar çerçevesinde çözümlenecektir. Başka bir deyişle; kira sözleşmesi tarafların ortak iradesiyle feshedilmedikçe veya mahkeme kararıyla ortadan kaldırılmadıkça geçerliliğini koruyacaktır. Bu hususta Yargıtay,

·          Dava, kira alacağı istemine ilişkindir. Taraflar arasında noter onaylı 01.01.2005 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi bulunmaktadır. Kira sözleşmesi tarafların ortak iradesiyle feshedilmedikçe veya mahkeme kararıyla ortadan kaldırılmadıkça geçerliliğini korur. Davaya konu taşınmaz çatılı işyeri olup sözleşmedeki kira süresinin bitmesi kural olarak akdi ilişkiyi sona erdirmez. Davacı 01.01.2006 - 12.12.2007 tarihleri arasındaki kira bedellerinin ödenmediğini belirterek tahsilini istemiştir. Dava dilekçesinde tahsili istenen miktar ve kira parası açıklanmamış, taşınmazın davalının işgalinde olduğu belirtilerek emsale göre tespit edilecek bedelin tahsili istenmiştir. Taraflar arasında kira ilişkisinin varlığı tartışmasızdır. Yukarıda açıklandığı gibi sözleşme süresinin bitmesi taraflar arasındaki kira ilişkisini kendiliğinden sona erdiren bir sebep değildir. Uyuşmazlığın sözleşme hükümleri çerçevesinde değerlendirilerek çözüme kavuşturulması gerekir. Sözleşmede kira parası yıllık 250 TL olarak belirlenmiştir. Davacı kira parasının sözleşmedeki miktardan daha yüksek olduğunu iddia ediyorsa bu iddiasını yasal delillerle kanıtlamak durumundadır. Mahkemece sözleşme dışına çıkılarak alacağın, bilirkişiye tespit ettirilen rayiç kira bedeli üzerinden kabulüne karar verilmesi doğru değildir. (Y.6.H.D. 25.06.2013 tarih, 2013/6659 E., 2013 / 11034)

    Madde metni, kira sözleşmesinin süresinin açıkça yazmamasını kira sözleşmesinin bir unsuru saymamışsa da bir kira sözleşmesinden bahsedebilmek için bir şeyin kullanımının bir süre için kiralanması iradesinin olmasını kira sözleşmesinin varlığı için şart koşmuştur. Bu nedenle bir şeyin belli bir süre için kullanımının kiralanması iradesini içermeyen sözleşmeler kira sözleşmesi olarak kabul edilmeyecektir. Bu hususta Yargıtay;

·          “Davalının belirli bir alandaki, (ihale sonucu) belirli bir bedel karşılığında fıstıkları kendi nam ve hesabına toplamayı üstlendiği, bu çamlık alanın belirli bir süre ile kullanımına yönelik bir akid yapılmadığı dikkate alındığında, taraflar arasındaki ilişkinin kira değil satım sözleşmesi olduğunun kabulü gerekir. Açıklanan bu nedenle mahkemece işin esasına girilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde görevsizlik kararı verilmesi usul ve yasaya aykırı olup hükmün bozulması gerekmiştir.” (Y. 3. HD. 11.02.2019 tarih, 2017/4981 E., 2019/915 K.)

içtihadıyla bir şeyin belli bir süre kullanılmasının açıkça düzenlenmemesini kira sözleşmesi olarak kabul etmemiş, belli bir süre ile kullanma amacıyla kiralama iradesini net bir şekilde aramıştır.

 

                                  YAZAR AV. YUSUF YEŞEREN